2012年03月 UPDATE

閣議決定される中古住宅・リフォームトータルプラン。

住宅ジャーナリスト・福原正則

今後の中長期的な住宅施策の柱として期待される中古住宅・リフォームトータルプランがまとまった。3月末までに閣議決定され、プランに沿った様々な制度整備、支援策などの施策が動き出す。

このトータルプランでは、目標として中古住宅流通・リフォーム市場を8年後の2020年までに倍増(20兆円)することを掲げた。市場創造に向けた強い政策意思を示したかったようだが、裏を返せば、これまで国の住宅施策が新築一辺倒であったと言うことであり、いよいよ国も新築から中古住宅とリフォームに本気で乗り換えようという狙いだ。20兆円というのは昨今の年間住宅投資規模であり、その殆どが新築住宅であったわけであるから、荒っぽく言えば8年後に新築住宅が全く建たなくなっても、業界の人・モノ・金が全て中古住宅とリフォーム市場にシフトしていれば、産業全体としては丸く収まるという案配だ。

それはそれとして、プラン策定を行ったトータルプラン検討会では、「安心できる市場環境」と「魅力ある市場づくり」をテーマとしてきたが、今回のプランでは、?中古住宅流通市場の環境整備  ?リフォーム市場の環境整備  ?既存住宅ストックの質の向上の促進  ?中古住宅流通・リフォームの担い手の強化 ?住環境・街並みの整備の5つにまとめられた。中身を見てみると、2.3.では事業者や工事費用の情報提供、既存住宅の性能向上支援、リフォームによる民間賃貸住宅活用促進支援、リフォーム瑕疵保険などで、一昨年辺りから制度・補助金としてすでに始められているものも多い。

その意味で、今回新たな市場創造を考える上で大いに注目されるのは、?の流通市場の環境整備と?担い手の強化である。これまで新築中心では殆ど手がけてこなかった、あるいは関心のなかった分野である。町の不動産屋や営繕・リフォーム屋さん任せだったところだ。

ここでの最大のポイントは、価格・住宅品質が安心できる中古物件情報の情報提供と、インスペクション技術とリフォームの設計・施工技術の構築・向上が掲げられているところだ。今マンションリノベーションが人気を呼び、戸建てでも大規模改修が増えてきているが、大震災以降、中古物件でも建物性能の適切な判断、売買トラブル回避、リフォーム瑕疵保険・ローン等への対応などで、インスペクションの用途、ニーズは格段の高まりをみせている。設計・施工技術の向上についても、現場のベテラン技能者の高齢化に加え、新築技術の援用ではリフォームに最適化されずムダも多く高コストの原因にもなっており、新たな人材育成、技術開発、施工基準の確立が必要である。そうしただ既存の業界(新築・リフォーム)から見ると、心配なのは今回のトータルプランで「リフォームの魅力向上のため多様なプレーヤーの参入・連携促進」を掲げていて、この人達と建築業界側がうまく連携できるかどうかだ。多様なプレーヤーとはDIY店や家電量販店などの流通を指している。流通業という“もの”を流して利益を得る人たちと“ものづくり”を旨とする人たちが価値観を共有できるのか。市場倍増のためにはこの人達が絶対必要というのであれば、この人達がカギを握ることになる。20数年前のリフォーム産業勃興期の経験では、デパートを始め大手スーパー、ホームセンターが大きな集客力を武器に続々リフォームに参入したが、結局建築業界はピンハネされるだけの下請となってしまい、消費者にも嫌気したはずだ。これまで不動産業界だってリフォームなどと言う面倒なことは避けてきた。彼らのマインドが変わるのかどうか、これから試されるのだ。

一方、住宅業界だって新築、リフォームと棲み分けてきていたのも事実だ。新築が良ければリフォームも良く、ダメならダメだった。新築が主流でありリフォームは常に傍流であった。そして今少子高齢社会の到来で新築から一挙にリフォームへと一方通行の流れとなった。それぞれに関わってきた人たちはどのように、この新しい状況を共に生きなければならないのか。

今年2月に震災で半年延びていた第28回住まいのリフォームコンクール発表があったが、一等賞の国土交通大臣賞を金沢市のグループが受賞した。設計事務所と施工店の合作の作品だが、そこに金澤町家研究会という会が協力している。この会は金澤の古い町家の購入・借家を斡旋し、町家を現代に活かす仕事をしているのだという。このケースでは不動産会社、設計士、施工業者など様々な人々が関与し、町家を再生するという価値のあるリフォームまでこぎ着けている。中古住宅・リフォームトータルプランとタイミングを合わせたかのような大臣賞である。地域特性を活かした住宅価値の創造と言うことであれば、古民家だけでなく通常の中古住宅でもこうした活動が必要であり、トータルプランの実現でもある。

参考資料:トータルプラン案概要